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富途证券专访:禹洲地产称每年派息不低于核心盈利的30%

发布时间:2017-12-20 16:00:26    来源:观瞻网    频道:财经新闻

禹洲地产主要看点:

1、高增长:2017年有信心完成400亿的销售目标,2016年销售额为232亿元,合约销售额增长超过70%。

2、高毛利:公司年均毛利率连续多年高达35%,业界领先。

3、高派息:董事局承诺每年用不低于30%的核心盈利来派息,已践行8年。

4、低负债:公司未使用高杠杆,净资产负债率长期处于60%—80%的合理区间,财务稳健。

5、土地储备:公司现有超过1,100万方的土地储备量,平均成本约6,000元,主要分布在一二线城市及其周边卫星城。

12月19日,禹洲地产企业融资及投资者关系总监熊家文、企业融资及投资者关系高级经理伍时凯作客富途证券,对禹洲地产的投资价值进行了详细解读。

深耕发达地区,全国布局已现雏形

1994年,福建人林龙安辞去厦门市公务员的工作,在当地成立禹洲地产,秉承「大禹治水,荒漠成洲」的精神,深耕十载,带领禹洲地产成为厦门市市场份额最大的地产公司。

自2004年起,禹洲地产开始进行全国布局,先后进入了长三角地区、环渤海地区、粤港澳大湾区及华中地区的核心城市,并于2009年在香港主板上市,成为总资产逾770亿元,集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理为一体的综合性集团。

「林董是我们公司的灵魂人物。他是中科大第一届工商管理硕士,本科专业学的是金融和会计,对数字非常敏锐,也对土地市场的研判非常有前瞻性。」熊家文认为,如今禹洲地产能够成为全国领先的房地产集团,与创始人林龙安前瞻性的战略眼光密不可分。

「我们在长三角、 海西、 环渤海、 华中以及粤港澳大湾区五大经济圈都有布局,按现有土地储备的金额来计算,90%以上分布在一二线城市。今年以来,我们也在积极地拓展其他区域,比如中原地区。」她介绍到,「很多投资者都说禹洲地产区域深耕做得很好,比如我们在天津就有7个盘,比某些大的龙头企业在天津加起来的盘还多。」

高增长、高毛利、高派息、低负债,公司受到长线资金青睐

据熊家文介绍,禹洲地产97%的收入来自于地产开发业务,该业务一直保持着高速增长,「今年我们的目标是400亿,非常有信心可以完成。」

「我们今年前11个月买了18块地,都位于禹洲深耕的五大区域。」伍时凯补充道,「今年新增土地储备大约有200万方,成本大约在7,000-9,000元。相对目前超过17,000售价,土地成本是比较合理的,利润有所保证。禹洲保持高毛利的秘诀就是提前布局价值洼地,为未来数年提供比较好的利润基础。」

熊家文在接受富途证券小编提问时指出,高增长、高毛利、高派息、低负债率的「三高一低」特色,正是禹洲地产的投资价值所在。「公司董事局承诺,每年拿不低于核心盈利的30%用来回馈我们的股东。从2009年到现在一直都是这样,所以我们的股东里面很多是养老基金、险资等长线投资者。」

超过1,100万方的土地储备,平均成本约6,000元

土地储备是衡量地产企业发展的重要指标,据伍时凯介绍,禹洲地产目前拥有约1,100万方的土地储备,平均成本约6,000元,主要分布在一二线城市及其周边卫星城。

「均价6,000元的土地成本已经提前锁定了公司未来几年的利润。今年前11个月,我们的合约销售均价超过17,000元,因此我们有信心在未来2-3年保持较高的毛利润和净利润。」伍时凯说。

禹洲地产的土地储备中有54%分布在长三角,33%位于海西。据申万宏源研报显示,以权益可售面积计算,公司拥有土地储备排名前五的城市分别为漳州(16%)、合肥(14%)、武汉(10%)、苏州(10%)、泉州(9%)。

融资成本低至5.99%,现金流充裕

禹洲地产主要通过境内外发债来融资。「我们的加权平均融资成本从2014年的8.5%,一直降到现在的5.99%,可以说是得到了境内外资本市场的认可。我们今年9月份在香港发了一次永续证券,成本只有5.375%,是行业里同期永续证券里初始分派率最低的地产公司之一。此外,我们还刚刚被标普和穆迪两大评级机构分别调升了评级至BB-及Ba3,今年同时被这两大评级机构调升评级的只有四家房地产公司。」

据伍时凯介绍,禹洲地产之所以能够广泛地进行低成本融资,与集团稳健的财务和高增长有关系,「到2017中期为止,公司现金差不多有196亿,短期负债只有54亿,也就是说我们的现金与短期借款的比例达3.6,这个比例在行业来说是比较高的。」他认为,公司现在充裕的现金不仅可以用来对抗行业周期,还能够为公司的潜在并购提供充裕的资金保障。

政策收紧利于公司加大并购力度,长期看好一二线城市市场

谈到全球流动性收紧以及全国楼市调控的影响,熊家文表示公司会积极拥护国家的长效机制,同时,基于禹洲地产良好的财务情况,公司认为此时是并购优质资产的好时机。

「很多地产企业为了保持高增长,会使用高杠杆,通过提高资金利用率来发展。在行业调整时,一些规模偏小、银行授信不高的公司资金链容易出现问题。由于禹洲地产在资金、银行授信、品牌、成本控制等各方面都非常优秀,在我们与这类公司洽谈收购时,都能很快拿下来。」据公开资料显示,禹洲地产今年以来已并购了5个优质项目。

对于未来的房价,伍时凯表示中长期看好一二线城市。他认为一二线城市的经济发展具备很强的人才吸附能力,人口净流入的城市对住房依然存有强劲的需求。

「我们跟很多券商机构保持着密切沟通,他们认为一二线城市的销量等各方面都该触底反弹了。以后房价都会呈现一种稳定中略微上升的态势。」

熊家文认为在这种长效机制的调控下,地产行业将逐渐失去政策周期性的特点,最终成为类似制造业的模式。「未来房子还是用来住的,价格回归理性,投资者看房企的未来,最终还是要回归到盈利上来。而房企盈利取决于谁能提前布局价值洼地,谁能做出更受欢迎的产品,谁能更好地运营项目及成本管控。我们林董事长在做第一个项目时,就提出了一个理念,『推窗一片绿,我家在禹洲』,这在九十年代的中国是非常新颖的,也是非常受欢迎的,而且一直以来我们的成本管控都做得非常好。二十几年来,禹洲地产在林董的带领下,将情怀融入到每个项目中,打造出了一个又一个引领城市新生活的标杆精品项目。」

风险提示

上文所示之作者或者嘉宾的观点,都有其特定立场,投资决策需建立在独立思考之上。富途将竭力但却不能保证以上内容之准确和可靠,亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害。 

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